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《马年展望》香港楼市神话幻灭,2014年料回调逾一成

来源:新闻网 作者:导演 2019-07-31 12:04:33
《马年展望》香港楼市神话幻灭,2014年料回调逾一成 / 6 years ago《马年展望》香港楼市神话幻灭,2014年料回调逾一成3 分钟阅读* 2013年住宅楼价升幅为五年来最少 * 业界预测2014年楼价将回调至少一成 * 关注资金流向和利率走势 * 政府撤走楼市辣招机会微 记者 梁慧仪 路透香港1月2日 - 在政府对楼市施行“辣招”干预下,过去数年香港住宅楼价只升不跌的“神话”将终告幻灭,2014年料迎来五年来首跌。分析师预测楼价最少回调一成,同时政策“紧箍咒”仍难解除。 自美国2008年推出多轮量化宽松(QE)措施以来,香港楼价由2009年起连续五年上升,累计涨幅达到1.1倍。而刚刚过去的2013年是升幅最少的一年,全年涨幅不到3%;若与政府出招前的高位比较,楼价更回落了近4%。 “目前资本回报率(Cap Rate)只有约2.5-3%,投资者会在其他地方寻找投资机会,楼价不大可能继续上升。”第一太平戴维斯研究及顾问谘询部资深董事盛世民(Simon Smith)说。 香港金管局也表示,租金收入与利率差距亦已显着收窄,物业投资的吸引力下降。 政府及金管局自2009年底以来多次推出压抑楼市措施,包括收紧按揭、开征新税项如针对短期转手的特别印花税(SSD)和针对非本地永久居民购买住宅物业的买家印花税(BSD)等。而2013年初对购买第二套房实施双倍印花税(DSD),更是在楼市投下一枚重磅炸弹。 随着BSD和DSD“双辣招”推出,加上一手住宅销售新例4月正式实施,楼市交投仿如一潭死水,成交量比2003年香港爆发SARS时更低。 及至近两个月,发展商适应新例后静极思动,部份发展商为受辣招影响的买家提供税务补贴,变相给予可观折扣诱买家入市。接近年末,多家发展商以贴近二手市场价格发售全新楼盘,其后加推价格虽然有所上调,但仍受买家追捧。 “这些措施(BSD/DSD)上两个月才触发一手有决心的减价,市场反应看来颇热烈。但市场适应后,买家反应可能就会冷淡些,届时发展商就可能要继续减价下去。”里昂证券地产研究部主管王艳说。 “发展商愈迟卖(楼)只会赚得愈少,倒不如(出售)回收资金,再看看市场未来有没有便宜的土地。”她说。 恒生地产股指数 2013年全年累计跌9.2%,表现跑输恒生指数 同期2.9%的升幅。 浏览过去两年香港楼价与成交量的趋势图,请点选() **加息压力** 过去数年支撑房地产牛市的因素,包括超低利率和游资充斥等,随着美国将于1月起减少买债而开始产生变化。美国联储局暗示低利率仍将保持一段时间,意味着与美元挂钩的港元利率继续处于超低水平。 香港银行体系资金于2009年底曾升至3,180亿港元的高位,按揭利率跌至不足1%的历史低点。自美国宣布减少买债后,香港市场资金状况并没有大变化。目前,银行体系结余大致维持于1,600亿港元以上水平。 财政司司长曾俊华表示,美联储减少买债,或会令到资金流向逆转。虽然目前距离美国加息相信还有一段时间,但如有大量资金流出香港的话,香港的利率亦有可能较美国利息更早上调,这会增加供楼人士负担。 政府官员此前指出,目前香港的楼价水平比1997年高峰高出逾四成,置业负担比率也高于过去20年的长期平均值。假如利率上升3个百分点,市民的置业负担比率将升至71%的非常高水平。 经络按揭转介行政总裁朱贺华估计,香港2014年没有加息的急切性,当银行体系结余跌至1,000亿港元以下水平,才会有加息压力。预期2014年的按揭利率介乎2-3%,与目前水平相若。 **撤招机会微** 政府扭尽六壬,也只令楼价轻微回调。分析师认为,楼价过去几年累积大量升幅,即使2014年回调一成,政府也不大可能将压抑措施“减辣”。 “政府应该不会减辣,因为一减(楼价)就会马上反弹,升幅更可能超过之前的跌幅,在政治上(对政府)更是极大的风险。”里昂的王艳说。 财经事务及库务局局长陈家强稍早对媒体表示,楼市仍然处于低息环境,进入楼市的资金难以短时间离开,未见到有撤走楼市辣招的需要。 此外,供应仍然不足令政府不敢贸然撤招。虽然政府近年锐意增加土地供应,但将面粉(土地)制成面包(住宅)供应市场,当中存在三、四年的时差,短期楼市供应紧绌的格局难以改变。 此外,政府亦非全盘掌握供应主导,例如2013/14年度可提供的住宅单位约1.44万个,最后能否达到提供可建2万个住宅土地的目标,仍取决于港铁 能否完成招标旗下铁路上盖项目。 交银国际地产分析师刘雅瀚估计,未来住宅供应量会回升,但料只有1.5-1.8万个,不会对楼市构成大威胁。他反而担心政府会对楼市措施“加辣”。 “发展商首批推出的楼盘是有明显减价,但其后加推的单位即使加价后,仍有很多人排队争购,(反映)市场有很大需求...非用家需求有可能要再收紧。”他说。 亦有意见认为政府须尽快检讨楼市措施。 “当看到楼市下调时才撤招,历史教训我们这已是太迟...政府人为地煞停二手市场,等同将股市停市四天一样。一旦复市,市场就会大跌。届时会有大量业主沽售,楼价可能是几何级数地下跌。”仲量联行香港董事总经理兼资本市场部主管曾焕平这样认为。 以下为分析师对2014年住宅楼价的预测: 一般住宅 豪宅 ......................................... 摩根大通 跌20-30% 瑞银 跌15-20% 跌15-20% 美银美林 跌15% 里昂 跌12% 莱坊 跌10-15% 跌5-10% 仲量联行 跌10% 跌10-15% 戴德梁行 跌10% 跌10-15% 麦格理 跌10% 美联 跌5-10% 利嘉阁 跌5%至升5% 跌5%至升5% 交银国际 持平 第一太平戴维斯 跌5-10% 高力 跌15% (完) (审校 屈桂娟)
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